6% btw bij renovatie: wanneer betaalt u geen 21%?
Laat u een woning van meer dan 10 jaar oud verbouwen door een aannemer, dan betaalt u meestal 6% btw in plaats van 21% — op het werk én op de materialen die de aannemer levert. Op een verbouwing van €50.000 exclusief btw scheelt dat €7.500. De regel is federaal en geldt in heel België. Hieronder leest u welke voorwaarden gelden, welke werken eronder vallen en wat u op uw factuur moet nakijken.
De 4 voorwaarden voor 6% btw
U hoeft niets aan te vragen: de aannemer past het tarief toe op de factuur. Maar alle vier de voorwaarden moeten kloppen — anders is 21% verschuldigd, en bent ú daarvoor aansprakelijk.
-
1
De woning is minstens 10 jaar in gebruik
Wat telt is het jaar van eerste bewoning tegenover de datum van de eerste factuur voor de werken — ook een voorschotfactuur telt. Het jaar van eerste bewoning telt als volledig jaar. Werd de woning in de loop van 2016 voor het eerst bewoond, dan geldt 6% voor werken met een eerste factuur vanaf 1 januari 2026.
-
2
De woning blijft voor meer dan de helft privé
Na de werken moet de woning uitsluitend of hoofdzakelijk (meer dan 50%) als privéwoning dienen. Gebruikt u 30% voor uw zaak en laat u het hele dak vernieuwen, dan geldt 6% voor alles. Laat u enkel uw aparte praktijkruimte herschilderen, dan is het 21%.
-
3
Een aannemer voert de werken uit en factureert aan u
De werken worden uitgevoerd en gefactureerd aan de eindgebruiker: de eigenaar, huurder of vruchtgebruiker. Koopt de aannemer de materialen en factureert hij ze samen met de plaatsing, dan geldt 6% op het geheel. Materialen die u zelf koopt, betaalt u altijd aan 21% — ook als een aannemer ze daarna plaatst.
-
4
Het blijft een renovatie, geen nieuwbouw
Wordt de verbouwing zo ingrijpend dat de fiscus ze als nieuwbouw ziet, dan is het 21%. Dat gebeurt vooral bij grote uitbreidingen of als er te weinig van de oude draagstructuur overblijft. Zie renovatie of nieuwbouw? hieronder.
Wat valt onder 6% en wat niet?
Ook als uw woning aan de voorwaarden voldoet, gelden sommige posten op dezelfde werf aan 21%.
| Post | Tarief | Toelichting |
|---|---|---|
| Renovatie, verbetering, herstelling, onderhoud | 6% | Werk + door de aannemer geleverde materialen |
| Reiniging | 21% | Uitdrukkelijk uitgesloten van het verlaagde tarief |
| Afbraak vóór een renovatie | 6% | Als er renovatie, herstelling of onderhoud op volgt |
| Afbraak zonder renovatie erna | 21% | Bv. een losstaand tuinhuis afbreken zonder verdere werken |
| Zelf gekochte materialen | 21% | Ook als een aannemer ze plaatst |
| Architect, ingenieur, landmeter | 21% | Studie en toezicht zijn intellectuele diensten |
| Nieuwe gas- of stookolieketel | 21% | Sinds 29 juli 2025: de ketel, rookgasafvoer, brandstoftoevoer en tank — ook kachels op gas of stookolie |
| Radiatoren, vloerverwarming, leidingen, thermostaat | 6% | Blijft 6%, ook bij een nieuwe gasketel — mits aparte vermelding op de factuur |
| Onderhoud of herstelling van een bestaande ketel | 6% | Valt buiten de verhoging naar 21% |
Let op bij een nieuwe verwarmingsketel: vermeldt de factuur één globale prijs zonder splitsing tussen ketel (21%) en de rest van de installatie (6%), dan wordt de hele factuur aan 21% belast. Vraag uw installateur dus om een opgesplitste offerte.
Wat kosten de werken — en wat scheelt 6%?
De meeste verbouwingen aan een woning van meer dan 10 jaar vallen onder 6%, zolang de aannemer levert en plaatst. Bekijk per werk de richtprijzen. Let op: sommige prijspagina's tonen prijzen exclusief btw — kijk bij elke tabel of de prijs met of zonder btw is.
- Dakrenovatie
- Dakisolatie
- Ramen en deuren
- Spouwmuurisolatie
- Gevelisolatie
- Badkamer renoveren
- Elektriciteitswerken
- Totaalrenovatie
Alles samen begroten? Gebruik de verbouwbudget-calculator.
Renovatie of nieuwbouw? Twee grenzen
Bij een grote verbouwing of een uitbreiding kijkt de fiscus of het nog een renovatie is. Is het een nieuwbouw, dan geldt 21%. Twee toetsen tellen:
1. De uitbreiding is niet groter dan het oude deel
Het behouden oude deel moet minstens de helft zijn van de totale oppervlakte na de werken, en het nieuwe deel moet één geheel vormen met het oude (het kan niet zelfstandig functioneren). U meet vanaf de buitenkant van de muren en telt alle vloeren mee, ook kelder, zolder, ruimte onder een schuin dak en een in- of aangebouwde garage. Een opgevulde kelder en afgebroken delen tellen niet mee als oud deel.
2. Minstens de helft van de draagstructuur blijft staan
In lopende meter moet minstens 50% van de dragende structuur behouden blijven, en de woning moet na de werken nog echt steunen op de oude dragende muren. Muren die u afbreekt en op dezelfde plek opnieuw metselt, gelden als nieuw. Gemene muren (bv. in een rijwoning) tellen niet mee als behouden structuur.
Twijfelt u tussen grondig renoveren en slopen? Lees totaalrenovatie of sloop en herbouw.
Slopen en heropbouwen: een aparte 6%-regeling
Afbreken en een nieuwe woning bouwen is geen renovatie, maar kan via een aparte permanente regeling ook aan 6%. Die bestaat sinds 1 januari 2024 en werd op 1 juli 2025 uitgebreid. Bouwt u als particulier zelf een woning om er te wonen, dan gelden onder meer deze voorwaarden:
- bewoonbare oppervlakte van maximaal 200 m²;
- het wordt uw eigen en enige woning;
- u neemt er uw domicilie en blijft er minstens 5 jaar wonen;
- u dient een verklaring in via MyMinfin en bezorgt de aannemer het ontvangstbewijs.
Voor woningen die na afbraak en heropbouw verkocht of verhuurd worden, bestaan aparte varianten (onder meer met een grens van 175 m²). Uw notaris of boekhouder bevestigt welke voor u geldt.
Wat moet op de factuur staan?
Het aparte btw-attest dat u vroeger moest ondertekenen, bestaat sinds 1 juli 2022 niet meer. In de plaats daarvan zet de aannemer alle elementen die het 6%-tarief verantwoorden op de factuur, met een vaste tekst over de drie voorwaarden: de woning is minstens tien jaar in gebruik, ze blijft hoofdzakelijk privé, en de werken worden aan een eindverbruiker gefactureerd.
Belangrijk: betwist u die vermelding niet schriftelijk binnen één maand na ontvangst, dan wordt u geacht te erkennen dat de voorwaarden kloppen. Blijkt later dat dat niet zo was, dan bent ú aansprakelijk voor de ontbrekende btw, interesten en boetes.
Staat er een tarief op dat niet klopt? Meld het binnen die maand aan uw aannemer, bij voorkeur aangetekend. Hij stuurt u dan een gecorrigeerde factuur.
Veelgestelde vragen over 6% btw
Moet ik 6% btw zelf aanvragen?
Nee. De aannemer past het tarief toe op de factuur als aan de voorwaarden voldaan is. U controleert wel of dat klopt: betwist u de vermelding niet binnen een maand, dan bent u aansprakelijk als later blijkt dat 21% verschuldigd was.
Geldt 6% btw ook als ik huur?
Ja. De werken moeten gefactureerd worden aan wie de woning als privéwoning gebruikt: de eigenaar, maar ook een huurder of vruchtgebruiker.
Ik koop zelf de materialen en laat ze plaatsen. Welk tarief betaal ik?
Op de materialen die u zelf koopt betaalt u altijd 21%. Enkel de plaatsing door de aannemer kan aan 6%. Laat de aannemer de materialen leveren, dan kan het geheel aan 6%.
Telt een voorschotfactuur voor de 10-jaarregel?
Ja. De ouderdom wordt berekend tot de datum van de eerste factuur voor de werken, en dat kan ook een voorschotfactuur zijn.
Betaal ik 6% op een nieuwe gasketel?
Nee. Sinds 29 juli 2025 geldt 21% op de ketel zelf en de onderdelen die alleen met fossiele brandstof werken. Radiatoren, leidingen, vloerverwarming en thermostaat blijven 6%, op voorwaarde dat de factuur beide delen apart vermeldt.
Geldt 6% ook voor het ereloon van de architect?
Nee. Studie en toezicht door een architect, ingenieur of landmeter vallen altijd onder 21%.
Bronnen: FOD Financiën — Verbouwen: btw-tarief · FOD Financiën — verwarmingsinstallaties op fossiele brandstoffen · FOD Financiën — afbraak en heropbouw. Algemene informatie, geen fiscaal advies. Bij twijfel: FOD Financiën, 02 572 57 57. Inhoud nagekeken september 2026.